Carlos Villalobos

Law 415 of 2023 amending articles of the Judicial Code related to real and personal property auctions

Comments regarding Law 415 of November 22, 2023, which modifies articles 1652, 1657, 1743 and 1744 of the Judicial Code concerning to Real and personal Property Auctions.


Carlos VillalobosBy: Carlos E. Villalobos Jaén – Partner


Law 415 of November 22, 2023, enacted in Official Gazette 29915-A of November 22, 2023, affects the court ordered sale procedure, and the manner of attainment of the credit, by the mortgagee before the Courts.


This Law affects all mortgage contracts within which the basis for the auction or court ordered sale has been agreed, even those contracts prior to the Law.  In this sense, consider the provisions of Article 30 of the Civil Code, the express text of which reads as follows:

Article 30. Every contract shall be deemed to incorporate the laws in force at the time of its execution.

The following are excepted from this provision:

  1. the laws concerning the manner of claiming in court the rights arising from the contract; and
  2. those which establish penalties in the event of infringement of the stipulations, which shall be punished in accordance with the law under which it was committed”.

As may be observed, being able to fix the base of the auction by agreement shall cease to be valid, since it would be regulated in a different manner with respect to its fixation in the mortgage contract; being then the base of the auction the one resulting from the appraisal, as indicated in articles 1652 and 1653 of the Judicial Code.  It is also worthwhile to take into consideration the provisions of article 32 of the Civil Code, which expressly states the following:

Article 32. The laws concerning the substantiation and formality of trials shall prevail over prior laws from the moment in which they are to take effect. But the terms that have begun to be applicable, and the actions and procedures that have already been started, shall be governed by the law in force at the time of their beginning”.


This modification with respect to foreclosure proceedings, especially those that are said to be exempt from formalities, is detrimental to the interests of the creditors, in addition to not considering, at all, the advantage for the recovery of the credit from the substantive point of view, that is to say, on the basis of the Civil Code.

The purpose of the mortgage, as expressly stated in the Civil Code, is to guarantee with the encumbered property the obligations of the mortgagee (see article 1566).

On such consideration, the same Civil Code establishes that the mortgage shall fix on the Property (in the registry), the totality of the amount that it guarantees (see article 1572 of the Civil Code). Furthermore, the same Code states in Article 1575 that the mortgage (in the case of a plurality of real property), shall survive in its entirety as long as the totality of the obligation is not cancelled.

The reference to the preceding articles is what sustains the current validity of articles 1743 and article 1744 (final paragraph) both of the Judicial Code.

We refer to the fact of being able to fix the basis of the auction conveniently, since precisely the immediate purpose of the Mortgage (art. 1566 of the Civil Code), is to guarantee the payment of the obligation that is maintained with the mortgagee.  That is why it makes sense that the basis for the auction is the amount owed to the mortgagee (which is the amount currently proposed as the basis for the auction), and not a different amount, which exceeds the obligation of the first-priority creditor.

Allowing that for foreclosure proceedings the basis of the auction be fixed, based on appraisals or by averaging appraisals submitted by the creditor and the debtor, as proposed in the law, shall create conflicting situations in proceedings, which is supposed to be summary, and in the case of foreclosure proceedings with formalities waiver, it shall be “summary and urgent proceedings”.

With the Law, in addition to eliminating the possibility of fixing the base of the auction as agreed in the deed containing the mortgage contract, the objective alternative provided or to be provided by article 1657 of the Judicial Code, which currently states the following, is eliminated:

Article 1657. The court shall fix the value assigned to the real estate properties that pay contributions to the Tax Authority in the respective Cadastre.”


What the Law does is to allow the creditor and possibly the debtor to submit appraisals on which the Judge shall average the value to establish the basis for the auction.  This obviously distorts the rules that must be considered to give value to the appraisals (see judicial aides).

For example, do these appraisers have to take office before the judge, so that he/she can value their opinions? Shall there be a period to challenge them, if they are not qualified? All this does not seem to be taken into account in the Law, which has no place in the structure of these foreclosure proceedings.

If the base of the auction is increased by reason of the appraisals, the position of the mortgagee, as to his bid on account of his credit shall be affected, and thus the possibility of being able to acquire the property for the payment of the obligation owed.  If the average appraisal exceeds the mortgagee’s claim, the mortgagee shall be subject to the provisions of Article 1715 of the Judicial Code:

 “Article 1715. In all auctions the bidder must deposit for his bid to be admissible, ten percent (10%) of the amount set as the basis for the auction of the property or properties he intends to auction.

Both the creditor and the intervener in support of one party are qualified bidders to make bids for their credit. The executing party and the intervener in support of one party do not need to make a deposit, except when their claim represents less than the basis for the auction. In this case, he/she shall consign ten percent (10%) of the difference between his/her credit and the base of the auction.”


Finally, it is interesting to note that this Law 415 contradicts Law 402 of October 2023, which is the integral reform of the Judicial Code, whose application has been postponed until 2025.  Article 780 of the new Civil Procedural Code returns to the system now repealed by Law 415 to which we have referred.

Secuestrabilidad o No de los Bienes Fundacionales

Secuestrabilidad o No de los Bienes Fundacionales

El artículo 11 de la Ley 25 de 1995 estatuye como insecuestrables e inembargables los bienes fundacionales, con excepción de aquellos en los que concurran las condiciones previstas en la norma.


Por: Carlos Villalobos – Asociado


El artículo 11 de la Ley 25 de 1995 expresamente señala lo siguiente:

“Para todos los efectos legales, los bienes de la fundación constituirán un patrimonio separado de los bienes personales del fundador. Por tanto, no podrán ser secuestrados, embargados, ni objeto de acción o medida cautelar, excepto por obligaciones incurridas, o daños causados con ocasión de la ejecución de los fines u objetivos de la fundación, o por derechos legítimos de sus beneficiarios.  En ningún caso responderán por obligaciones personales del fundador o de los beneficiarios”.


El artículo citado, estatuye como insecuestrables e inembargables los bienes fundacionales, con excepción de aquellos en los que concurran las condiciones previstas en la norma.  Es decir, en términos generales no son objeto de medidas cautelares o de embargo los bienes de la fundación, ingresando de tal forma la lista de bienes insecuestrables e inembargables de los que tratan los artículos 564 y 1650 del Código Judicial.


El artículo 11 establece en forma genérica que los bienes fundacionales son insecuestrables, inembargables, y de forma amplia señala, además, que no pueden ser objetos de acción o medidas Cautelares (lo que podría incluir medidas conservatorias, o medidas cautelares innominadas, etc.) La esencia de esta norma es excluir los bienes fundacionales de medidas cautelares, proponiendo como excepcional la posibilidad de secuestrar o embargar dichos bienes.


Las excepciones que señala el artículo 11 en cuanto a la insecuestrabilidad e inembargabilidad de los bienes fundacionales, son las siguientes:

  1. Cuando el secuestro se pida por razón de existir una obligación incurrida;
  2. Cuando el secuestro se pida por razón de daños causados con ocasión de la ejecución de los fines fundacionales;
  3. Cuando el secuestro se pida por derechos legítimos de sus beneficiarios.

Para establecer el alcance de cada una de las excepciones referidas, debemos tener claro que la regla que resguarda la norma es la insecuestrabilidad y en general la no afectación de los bienes fundacionales,  es decir para que proceda el secuestro es necesario que los presupuestos de hecho contenidos en cada una de las excepciones estén plenamente demostrados, pues de otro modo la susceptibilidad de los bienes fundacionales en cuanto a ser afectados por medidas cautelares dependería exclusivamente de la sola manifestación del secuestrante para que se procediera en ese sentido.   Por ejemplo, el solo señalar en la demanda que se han causado daños o que existe una obligación no puede ser suficiente para que proceda el secuestro de los bienes fundacionales pues al amparo de ese criterio cualquiera podría solicitar medidas cautelares contra ellos, a pesar de que al final del proceso, al cual accede la medida, se declare en sentencia que no existen daños o no existe la obligación reclamada contra la fundación.


En atención a las consideraciones que hemos adelantado, la excepción en cuanto a la insecuestrabilidad de los bienes sólo aplicaría de la siguiente forma:


1. OBLIGACIONES INCURRIDAS: Desde nuestro punto de vista las obligaciones incurridas, son las que se tienen que cumplir por no existir plazo o condición que las suspenda. Es decir, para que el secuestro proceda es necesario que la obligación “incurrida”, es decir la que no necesita ser declarada por un Tribunal, este plenamente demostrada (Ver EL PROCESO EJECUTIVO, de JORGE FABREGA P., Pág. 11).


Estimamos que cuando se trata de bienes fundacionales, el Juez debe hacer un examen mas allá de lo establecido en el párrafo segundo del artículo 533 del Código Judicial concordante con el ordinal 3 del 531 del mismo Código.


Esto es así, considerando que el objeto del Proceso, de acuerdo al artículo 469 del Código Judicial, es el reconocimiento de los derechos consignados en la Ley substancial.  Por ello, siendo que la insecuestrabilidad de los bienes fundacionales es un derecho otorgado por la Ley substancial, debe partir el Juzgador en su interpretación, de la prohibición genérica consagrada en la norma, y solicitar en esa dirección la prueba sumaria (plena prueba sin contradicción, ver HERNAN FABIO LOPEZ BLANCO, PROCEDIMIENTO CIVIL, PRUEBAS, 2001, Pág. 69)  que genere en el Juez la convicción respecto a la existencia de la obligación que se exigirá a través del proceso que se pretende garantizar con la cautela de bienes fundacionales.


Cuando la Ley dice OBLIGACIONES INCURRIDAS, son aquellas que ya han de producir su efecto o sea que son exigibles y no están sujetas a ser declaradas por un Tribunal, como el caso de los títulos ejecutivos (ver Art. 1612 del Código Judicial.)


La noción de obligación ha sido opuesta al derecho real, con el nombre de derecho de crédito.  Recordemos que consiste en una relación jurídica entre dos personas, una de las cuales es acreedora y la otra deudora. La relación total se llama obligación; considerada especialmente, del lado pasivo, recibe el nombre de deuda y el de crédito si se considera del lado activo.  Pero la palabra obligación frecuentemente se toma en su sentido restringido como sinónima de deuda.( ver TRATADO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL, Marcel Planiol y Georges Ripert, Tomo IV, Pág. 110).


Como vemos al referirnos al concepto de obligación partimos de una relación preexistente entre deudor y acreedor.  Por tanto, cuando el artículo 11 de la Ley 25 de 1995 sujeto a examen, se refiere a obligaciones incurridas el interprete debe partir de la base de la preexistencia de una relación obligacional, que ineludiblemente deberá constatarse, para que proceda el secuestro de los bienes fundacionales.  Para entender lo anterior, desde el punto de vista procesal debemos acudir a la clasificación de pretensiones que señala la doctrina, específicamente el Dr. HERNAN FABIO LOPEZ BLANCO (Procedimiento Civil Tomo I, 2005):

  • Pretensión Declarativa y de Condena: Declarativa. Tiene por objeto solicitar una sentencia en la que se declare o se niegue la existencia de determinada relación jurídica respecto de la cual hay incertidumbre, y cuya falta de certeza termina, precisamente, con la declaración que por medio de la sentencia hace el Estado. De Condena. Se persigue a través de la pretensión de condena que se declare a cargo de la parte demandada la existencia de una determinada obligación, o, en otros términos, que se le condene al cumplimiento de una prestación de dar, de hacer o de no hacer.
  • Las pretensiones ejecutivas: Tienen por objeto que se imponga en la sentencia el cumplimiento de una obligación, para así dar efectividad a la prestación que ya fue declarada en un fallo judicial o surgió de una declaración de voluntad del asociado, de manera tal que cuando se ejercitan no se busca una declaración o condena; tan solo su cumplimiento, lo que evidencia el carácter diferente que ellas tienen, pues en estos casos no se le pide al Juez que imponga, sino que ordene cumplir.

 Por tanto, estimamos respecto a la excepción bajo análisis, que los bienes fundacionales, solo podrán ser cautelados cuando la medida cautelar es accesoria a un Proceso judicial donde lo pretendido no es la declaratoria de un derecho o una condena sino simplemente hacer cumplir un derecho derivado de una relación preexistente es decir una obligación “incurrida” como prevé el artículo 11 de la Ley 25 de 1995.



Cuando la norma establece como excepción para secuestrar bienes fundacionales el que los “daños hayan sido causados con ocasión de la ejecución de los fines fundacionales”, el presupuesto de hecho que ofrece el precepto debe estar plenamente demostrado en el Proceso pues de otro modo, no aplicaría la excepción.


La excepción de secuestrabilidad bajo análisis, se funda en un hecho que debe estar probado es decir los daños causados con ocasión de lo fines fundacionales deben ser ciertos y estar demostrados, para que proceda el secuestro o embargo de dichos bienes.


Esto es así, si consideramos lo siguiente.  Si para decretar la medida cautelar en contra de los bienes fundacionales fuera suficiente manifestar que lo que se pretende garantizar con la medida es los resultados de un proceso donde se deben reconocer daños y perjuicios causados con ocasión de los fines fundacionales, al decretarse el secuestro se estaría anticipando un hecho no demostrado, que es el presupuesto que señala la norma para que el secuestro sea viable.


Los daños causados, solo pueden estar determinados a través de un reconocimiento expreso por parte de quien los causo, o a través de una sentencia dictada en ese sentido, de no concurrir ninguno de esos dos supuestos, los daños serian solo simples expectativas de un derecho no reconocido ni declarado.  De tener por suficiente una declaración por parte del secuestrante en ese sentido, estaríamos anticipando el reconocimiento de un derecho, que, sin haber sido reconocido por el causante del daño, solo puede aparecer determinado a través de una resolución de autoridad competente.


En adición a ello, el otro hecho que debe quedar demostrado, es que esos daños se hayan producido con ocasión de los fines fundacionales, lo cual sólo puede ser reconocido por el propio causante de los daños o a través de una sentencia que declare ese hecho.


Cuando la Ley establece como requisito para que proceda la medida cautelar, el que ella se pida por razón de daños causados con ocasión de la ejecución de los fines fundacionales, se refiere a un hecho existente, y cierto, que de ninguna forma puede entenderse que esos supuestos daños son aquellos que están sub judice o pendientes de ser reconocidos en el Proceso donde se solicita la medida cautelar, pues de ser así el Tribunal estaría reconociendo la existencia de un hecho (daños causados y ejecución de fines fundacionales), anticipándose a la sentencia que es donde debe ser resuelta la pretensión.


Tal como expusimos al referirnos a las obligaciones incurridas, respecto a los daños causados solo debe ser permitida una medida cautelar o embargo cuando los daños ya están reconocidos, de otro modo no pueden estimarse como daños causados aquellos que se reclaman en una demanda los cuales están sujetos a ser reconocidos en definitiva en una SENTENCIA. No es posible que la argumentación del demandante en cuanto a la existencia, sea la prueba de esos daños.


Reiteramos lo que dice la doctrina respecto a las pretensiones declarativas, en cuanto que su objeto es “solicitar una sentencia en la que se declare o se niegue la existencia de determinada relación jurídica respecto de la cual hay incertidumbre, y cuya falta de certeza termina, precisamente, con la declaración que por medio de la sentencia hace el Estado”.



Respecto a esta última excepción, el precepto ofrece claridad en cuanto que la petición del secuestro necesariamente debe estar fundada en los derechos que tengan los beneficiarios, deducidos del acta fundacional o la Ley.   Para que proceda el secuestro, como en las otras excepciones, el peticionario debe demostrar la existencia del presupuesto de hecho exigido por la norma a fin de que los bienes fundacionales puedan ser secuestrados.



El ordinal 18 de la artículo 1650 del Código Judicial, señala lo siguiente:

       “Salvo lo dispuesto en leyes especiales, podrán ser objeto de embargo todos los bienes enajenables del deudor con las siguientes excepciones:

       18. Cualquier otro bien que la Ley señale como inembargable”


Atendiendo el precepto transcrito y lo dispuesto en el artículo 564 en cuanto a su aplicación respecto a los secuestros, tendríamos como insecuestrables e inembargables los bienes fundacionales tal como lo establece el artículo 11 del la Ley 25 de 1995.


Como excepción a la insecuestrabilidad de los bienes fundacionales, ellos sólo estarían sometidos a medidas cautelares, cuando en la petición se cumpliera, aun no siendo concurrentes, con la demostración de los presupuestos consagrados en la norma, es decir establecer la existencia de la obligación que se pretende garantizar con el decreto de la medida; los daños causados con la ejecución de los fines fundacionales, lo cual sólo podrá ser demostrado mediante una resolución en firme de autoridad competente; o cuando la medida se pida por un beneficiario en ejercicio de un derecho derivado de la ley o el acta fundacional.


Esta norma debe ser interpretada desde el punto de vista sustantivo y no procesal, pues si analizamos la norma atendiendo la esencia del secuestro podríamos concluir que lo que se busca es garantizar la sentencia donde pudieran ser reconocidos esos daños, o el derecho que tengo a exigir el pago de la obligación.  Sin embargo, si atendemos el hecho de que la norma en general lo que propone es la insecuestrabilidad de los bienes fundacionales, su aplicación restrictiva solo permitiría por así señalarlo el precepto, que los bienes fundacionales solo fueran secuestrados cuando se cumplen las condiciones preestablecidas en la norma.


El articulo 11 de la Ley 25 de 1995 forma parte del catálogo establecido en el articulo 1650 del Código Judicial y solo podrán ser objeto de secuestro o embargo los bienes fundacionales cuando se den los presupuestos indicados, es decir: OBLIGACIONES INCURRIDAS (clara líquida y exigibles); DAÑOS CAUSADOS O PRODUCIDOS, los cuales solo pueden estar determinados a través de una resolución o sentencia de autoridad competente o un convenio entre ambas partes reconocido y autenticado en los términos de la ley, mediante la cual queden claramente determinados los daños y que ellos se produjeron en el ejercicio de los fines fundacionales; y por el ejercicio de DERECHOS LEGITIMOS de los BENEFICIARIOS, lo cual se deduce del acta fundacional o la Ley.


La idea, de la norma es proteger los bienes fundacionales, por eso señala en términos absolutos su insecuestrabilidad en principio, para luego en forma restringida proponer cuando esos bienes pueden ser secuestrados.


Open chat
How may we assist you?